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十分钟让你明白 为什么中国房价必将持续暴涨

时间: 2012-02-23 09:10   来源: 凤凰网论坛   作者: 佚名   点击: 
在我的印象里,中国人做事是缺乏“制度管制”和“职业精神”的。中国没有百年品牌,只有家族企业,往往存活不了几年,就偃旗息鼓从市场消失,究其原因一是缺少现代企业制度;二是企业只有家长制管教,缺少真正的职业经理人。但国人擅长做大事,且逢大事必出彩世人皆知,北京奥运会和刚刚过去的60周年大庆就有力证明了这一点。那么究竟是什么动力让国人能办好大事呢?答案最简单不过,那就是只要和政治沾边的事情,就一定能做好。

房地产本身只是一个最普通不过的行业,其本质是要解决大众的居住问题。但从上个世纪90年代开始,我国实施住房商品化、货币化以后,房地产彻底脱离其民生属性,而摇身一变成为地方经济发展的动力引擎,国民经济的重要支柱产业。搞好房地产,成为官员政治生活的头等大事了。房价从商品房诞生的那一刻起,就呈现“火箭式”速度飙升,创造了中国房地产的神话,且按照专家的预测,这种增长奇迹还将延续数10年。

但从行业客观规律来看,这种增长模式是不可能存在的。因为在经济市场化的体系中,任何商品的价格都会因需求而产生波动,绝对不会永远只涨不跌,但中国楼市却出乎常规做到了。购房者因为高房价而几次发生过观望的现象,需求减少房价应该下降,地方政府也假惺惺数度出台调控政策试图抑制高房价,但最终的结果却是房价继续上涨。究其原因,就不能单纯从行业本身来分析。从经济理论角度来看,这个奇迹的神秘之处在于其“非常规”的性质。

经济学家诺斯因提出“经济制度和政治制度对经济增长的理论”而获得了诺贝尔奖。其理论核心要点为:物质和人力资本的增长以及技术进步被认为只是某一行业增长的结果,而不是增长的源泉,更深层次的决定因素是一国的制度安排。这一理论给中国房地产超速发展找到了理论渊源,这就是房地产高速发展既非高速城市化带来的购买需求激增、也非金融对于行业的过度支持,以上两个方面都是表象原因,其根本原因在于有一种特殊的制度在促使并保护房价只涨不跌。

在房地产市场体系中,其主体由开发商、购房者、银行及地方政府构成。其中开发商是产品生产者,购房者是需求者,而银行为买卖双方提供金融支持,而地方政府肩负两种角色,一是房地产开发最重要的原材料供应商(垄断土地供应和房地产开发项目行政审批);二是担负维持房地产业公平、公正的管制者。这就意味着我们的地方政府既参与房地产经营并实施盈利,同时又是行业的管制者,实际上承担着运动员和裁判的双重角色,且身兼两职都处于绝对统治地位,这也就为地方政府操控房地产,并在其中牟取最大化程度的暴利打下了坚实基础。

我们知道,在房地产发展的短短10多年时间里,中国的各级地方政府在地区经济增长中扮演了操控者的角色,他们寻求一切可能的来源进行投资,利用房地产推动地方经济发展的热情在全世界范围内都是罕见的。在一些三四线的地方城市,一些市长亲自挂帅,到处宣扬本地投资的优惠政策,企图吸引大开发商来本地投资开发。比如在今年年初的人大会上,河北廊坊市市长王爱民就高调宣称:“开发商到廊坊来投资,赚了是自己的,亏了是我政府的,我保证你们包赚不赔。”那为什么地方政府的市长们能有如此高的热情去推动房地产单一行业的发展?

从经济层面来看,地方政府获得强效激励有两个基本原因:第一个是行政分权,中央从上世纪80年代开始就把很多经济管理权利下放到地方,使得地方政府拥有相对自主的经济决策权;第二是以财政包干为内容的财政分权改革,中央将财权下放到地方,并且实施财政包干收入,使得地方可以与中央分享财政收入。财政收入越高,地方的留存越多,其中最重要一点就是地方预算外收入100%留存(这里要提醒读者的是,土地财政收入就属于预算外收入)。正是这两方面的经济刺激,才使得地方政府官员有那么高的热情去维护市场,推动地方经济增长。

如果说行政分权和财政分权改革赋予了地方政府发展经济的动力,但处于行政金字塔之中的政府官员,除了关心地方财政收入之外,自然也关心其在“官场”升迁的机遇,毕竟“人人为我”的自私是正常人的天性,因此考虑个人的官位升迁,就是最大的政治。在中国,政治问题是最严肃的,而且同个人利益结合在一起,就更加只能赢不能输了。在以GDP为绝对考核指标的升迁制度下,官员最大的任务就是在自己的任届期间,想尽一切办法提高GDP增长速度。
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